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富力十年虎頭變虎尾:成也李思廉“敗”也李思廉

發布時間:2017-08-29 13:33  來源:匯視網   編輯:樊華

富力十年虎頭變虎尾:成也李思廉“敗”也李思廉

雖然富力地產制定了雄心勃勃的海外市場拓展計劃,不過,由于宏觀大環境變化,富力地產此時加速投資海外的風險不言而喻。

8月22日,富力地產發布2017年度中期業績公告,董事長李思廉一身正裝出現在了公眾面前,相較于一個月前以“黑馬”之姿殺入萬達、融創世紀交易的現場,主場作戰的李思廉顯得頗為放松。

半年營業收入204.1億元,凈利潤為24.8億元,銷售金額達388.1億元,同比增長30%。富力地產交出了一份不錯的期中答卷。

心情大好的李思廉給予投資者及媒體充分的耐心,以至于發布會結束后,他仍坐在主席臺,笑著回答每一個拋至而來的問題……

然而,就在富力業績發布的當天,同為“華南五虎”成員的碧桂園也亮出了成績單。當富力仍在苦苦沖擊千億大關的時候,碧桂園已將全年銷售目標上調至5000億元。

被擠出第一梯隊,李思廉雖然“心情大好”,可現實的情況是,富力已經失去了和昔日兄弟們平起平坐的資本。

業務板塊發展不均

報告顯示,截至2017年6月底,富力地產總營業額為204.1億元,同比減少8.8%。所有者應占凈利24.03億元,同比增加8%。

富力地產表示,2017年前六個月達成的協議銷售為388.1億元,超出原定預期。公司提升全年協議銷售目標至800億元。期內,集團毛利率達38.7%,較2016年上半年的27.1%及2016年全年的29.8%有所回升。公司預期,集團毛利率的增長趨勢將于2017年的余下銷售及盈利方面持續。

富力地產現有業務包括物業發展、物業投資、酒店運營和其他業務(包括建筑服務和足球隊)四個板塊。根據業績來看,物業發展依然占據主力,且對富力的業績產生直接影響。因為物業發展業務收入182.35億元,同比減少11.03%,導致富力地產整體收入下滑。

物業投資部分,在未有新增開業項目的情況下,富力上半年租金收入仍主要來源于Viva北京富力廣場、廣州富力海珠城、成都富力廣場等項目,業務收入4.48億元,雖同比增長13.08%,但凈利潤下降了14.2%至5.95億元。

富力的酒店運營從2014年起,一直處于虧損狀態,即便今年業務收入7.51億元,同比增長13.08%,依然未能實現盈利。

不管富力如何偏愛商業地產,住宅地產為其貢獻了近九成營業額是不爭的事實,而商業地產部分的成績似乎未能與其青睞成正比。

對此,同策咨詢研究中心總監張宏偉向《國際金融報》記者坦言,住宅地產周期短,現金流短平快,而商業地產的開發運營則更多是長期現金流,因此在前期還是需要住宅地產的反哺,以支撐其項目投入和培育。

“煙囪”下的單薄身影

這樣的業績報告,如果出自一般房企或許成績尚可,但之于富力地產,似乎有些“差強人意”。

這是廣州“每一根煙囪倒下,背后都有一份功勞”的富力;

這是力壓恒大、碧桂園,位列地產界“華南五虎”之首的富力;

這是公然叫板王石,欲與萬科試比高的富力;

曾經的“小弟”恒大早已突飛猛進雄居中國地產界三甲之列,5倍多的銷量差距讓富力只能遠望其項背。即便是晚于富力近10年成立的融創中國,其相關負責人此前在接受《國際金融報》記者采訪時也表示,今年沖擊3000億元在望,而富力剛剛將全年目標調至800億元。

或許,中國地產行業的“黃金十年”里,富力真的錯過了,只在南方多雨的“煙囪”下,留下單薄的身影。

中原地產首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者采訪時表示,富力處在轉型周期中,短期看其目前的舉措的確和市場特點不符合。未來論對錯還得看市場是否會快速進入存量時代。

“執拗”商業地產

一名富力員工向《國際金融報》記者表示,這個問題他面試時問過HR,HR坦言對商業地產的青睞使得富力錯過了前幾年擴大規模的最好機遇。

縱觀富力地產的發展史,可謂成也李思廉,“敗”也李思廉。

當年成為五虎之首,靠的是李思廉對市場機會的敏銳把握,現在富力地產與兄弟們差距日遠,也是因李思廉在十年黃金期的岔道“執拗”所致。

香港中文大學數學系畢業的李思廉,對于數字異常敏感。在李思廉的經營哲學中,“利潤是最直接的數字,只有數字上算贏了,才能步步為‘贏’”。

富力的發跡得益于廣州的舊廠改造,1994年,廣州市政府鼓勵一些污染企業搬離市區。這是同行都不愿啃的硬骨頭,富力卻搶著來接手。廣州荔灣區嘉邦化工廠的一塊地皮成了富力地產的第一個項目——富力新居,正是憑借這一項目富力打響了在地產界的第一槍。

隨后,十幾家工廠選擇與富力合作,富力成了名副其實的“改造大王”,當時業內流傳的一句“每一根煙囪倒下,背后都有一份功勞”正是其真實寫照。

1999年,成立剛滿5年的富力成了廣州市民企納稅冠軍,躋身廣州房地產綜合實力第一。2001年,富力地產建設的大型舊廠改造項目,總面積超過250萬平方米。

富力舊廠改造嘗到甜頭后,這一模式被更多同行開始模仿,羊城的競爭變得日趨激烈。嗅出這一變化的李思廉,思量再三,決定轉型,李思廉的轉型規劃主要是兩點:走出廣州,布局全國和進軍商業地產領域。

2002年,李思廉攜數位富力核心員工北上,以31.6億的天價一舉拿下北京廣渠門120萬平方米的土地,引得眾多京城房企大佬面面相覷,紛紛打聽這家南方來的公司什么來頭。

不同于李思廉的看好,對于商業地產,萬科創始人王石始終持消極態度,兩人觀點上的差異,終于在2004年的地產博鰲論壇上迎來了正面交鋒。

王石在會上直言,商業地產項目很難取得較高比例和長期的融資支持。他甚至堵死了商業地產的兩條道路,如果搞出租型商業地產而自身沒有資金實力,則必死無疑;如果搞出售型商業地產,則會遇到經營管理上的致命麻煩。

彼時,進軍北京旗開得勝,商業地產快速擴張的富力,已經有了叫板萬科之心。按照李思廉的規劃,富力2002年銷售額20億,2003年43億,如此2006年便可達到100億。到時,商用物業也投入使用產生效益,加上上市,假以時日,富力應該有機會問鼎。

王石言畢,李思廉接話:“你放心,我們一定會做得很好。”一向溫和的他此刻言語中充斥著火藥味。李思廉認為,商業地產并不像王石說的那般可怕,模式也并非一種,富力目前就在大力開發商業地產項目,并愿意在兩年之后再與王石探討這個問題。

兩次受挫元氣大傷

同年,富力便馬力全開,在廣州拿下了包括富力中心地塊在內的八個地塊,并在廣州的CBD地區珠江新城規劃建設了兩家超五星級酒店。

隨后,富力南征北戰,攻城略地,布局全國上馬項目,北京、上海、天津、西安、成都、重慶等紛紛出現它的身影。

2005年富力赴港上市,成為在港股募資最多的國內民企,風頭一時無倆。

2007年,富力更是瘋狂拿地,耗資近70億拿地1030萬平方米,當年以161億元銷售額屈居萬科、綠地和中海之后,位列房企第四。

然而,伴隨著快速擴張,富力產生了一系列的后遺癥。2008年之前,當房地產同行紛紛專注于住宅地產開發時,富力大躍進般地發展商業地產。由于過多拿地和押寶商用物業,導致富力資金鏈危機頻頻,凈負債率大幅上升。

上市之初凈負債率僅20%出頭的富力,2006年攀升至71.5%,2007更是高達139.5%,2008年富力的資金缺口進一步擴大,其年報顯示需償還的銀行貸款和建筑工程等流動負債207億元,而可用于償還的現金等速動資產僅76億元,短期債務資金缺口高達131億元。

讓富力更為頭疼的是,項目端也出現了問題。西南邊的“熊貓城”首先折戟,這個富力斥資18億接手的“西部第一坑”,在投入超過60億元的建設費后,依然沒有擺脫爛尾樓的形象,招商困難,進展緩慢。

2008年金融危機的到來讓中國的地產行業經歷了巨大調整。住宅地產與商業地產雙邊發力的富力遭受到兩面夾擊,前期高杠桿的運營使其資金鏈幾乎斷裂。

李思廉坦言:“2008年對全國房地產發展商而言是困難的一年,而富力2008年度之業績亦反映過去一年經濟波動加劇。”

這一年可謂富力地產的分水嶺,2008年之后,撐過危機的富力,付出了“江湖大哥”地位的代價。隨后,恒大、碧桂園遙遙領先,“華南五虎”分化愈加明顯。

喘息四年,富力遭遇中國樓市調控——經過2013年的大規模拿地進入了多個被稱為房企滑鐵盧般的二三線城市,以至于大量新進入城市的銷售額皆表現乏力。由于進駐時機不對,富力在上海布局失利,導致華東市場拓展受挫,眼睜睜看著其他房企在華東“這塊肥肉”中大肆分食,從而失去這一市場“第一梯隊”的段位。

兩次打擊,富力元氣大傷。相較于昔日兄弟們的爆發式增長,它后勁乏力、躑躅而行。

一往情深酒店業務

“倍受傷”的李思廉忙著為富力尋覓新出路:迅猛擴張酒店業務,同時積極尋求海外市場機會,接連的兩次“臨門一腳”(臨時加入融創萬達世紀交易,并購倫敦九榆樹廣場地塊),除了幫富力地產刷足了存在感,也預示了其未來發展的兩大主要方向。

對于酒店業務,富力地產可謂一往情深。2008年便開始起步,截至2016年,含合資項目在內,富力旗下已落成、營運或開業籌備中的酒店數量已達33家,散布在香港、紐約等各大城市。7月拿下萬達的77家酒店業務后,富力旗下酒店數量已達百家,將躍升成為世界最大的五星級酒店業主。

公開資料顯示,自2012年至2016年,富力酒店業務虧損額分別為1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元和1.83億元。從2014年開始,該業務的毛利率逐年下滑,從29.41%、26.9%到19.79%。

在2017年中期業績公告中,富力地產當期的酒店營運業務收入上升13.08%至7.51億元,凈利潤同比減虧0.25億元,凈利率上升5.24個百分點至-11.85%。上述財務數據表明,公司的酒店營運業務略有好轉,但仍未能實現盈利。

華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱在接受《國際金融報》記者采訪時表示,酒店的黃金收獲期是開業后6年至20年,通常開業初期財務虧損是正常的。

那么酒店業務運營并不樂觀,且一直處于虧損中的富力地產,為何要收購77家萬達酒店?且199億元對于市值規模和營業規模均不過500多億的富力地產而言,并不是小數目。

那么,富力收購萬達酒店是否為了曲線上市,重返A股呢?

趙煥焱向《國際金融報》記者表示,不排除富力地產未來分拆上市,不過目前還不具體條件,這些從萬達收購而來的酒店并非富力自己的品牌。

張宏偉認為,當商業地產被培育成熟時,會產生穩定、可持續性的現金流,使得企業運營更加健康穩定。

投資海外風險大

今年3月的業績會上,提及富力在海外的銷售金額,李思廉用“九牛一毛”加以形容。顯然,他并不滿足于這個現狀。

隨后半年間,富力連下三城,布局英倫。

2017年3月22日,富力以6000萬英鎊的總價,收購了位于南倫敦克羅伊登的雀巢總部大樓地塊和其附近的地塊,這是富力在英國開發的首個住宅公寓項目。之后富力將進行投資開發,建造1000套住宅公寓,項目總價值約為5億英鎊。

僅僅半個月后,4月5日,富力再度斥資1.58億英鎊,從英國地產上市公司CLSHoldings拿下了位于倫敦一區,占地3.4英畝約1.38萬平方米的Vauxhall Square地塊。

8月21日,富力和中渝置地聯手收購了九榆樹廣場地塊,總交易為4.7億英鎊,此地塊占地10.2英畝約4萬平方米,緊挨著萬達第一個項目倫敦One。

這次項目交易完成之后,富力地產在九榆樹地區持有的地塊面積,達到13.6英畝。

對于投資海外地產,李思廉表示,主要是由于合理的土地價格、合適的利潤率以及相較于國內較低的投資風險。

早在四年前富力便著手加碼海外業務,2013年底斥資85億元布局馬來西亞后,又在澳大利亞先后收購了5個項目。

在嚴躍進看來,富力布局海外或帶有一定的企業管理層偏好,此類海外項目從品牌打造方面看是具有積極作用的,當然后續關鍵是要合理回避各類政策管制。

張大偉則認為,富力的海外布局主要還是在監管收緊之前。整體看,對于房企來說,布局海外并不一定比國內收益高,更多是從企業發展戰略,分散投資風險考慮。

這點和張宏偉不謀而合,其直言,拓展海外市場是為其尋求長遠的發展,畢竟海外的一些核心城市確實存在優質項目。

記者就相關問題向富力求證,其公關部門工作人員表示,不接受采訪,一切以公告為主。

有業內人士表示,雖然富力地產制定了雄心勃勃的海外市場拓展計劃,不過,由于宏觀大環境變化,富力地產此時加速投資海外的風險不言而喻。

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